Huurwoningen: rechten en plichten huurders en verhuurders

Stel: je huurt een woning en ontdekt dat het dak asbestleien/asbest golfplaten bevat en/of asbest rond de buizen. Wat zijn jouw rechten? moet het asbest worden verwijderd?

Stel; je woont al enkele weken in een nieuwe huurwoning, maar plots ontdek je dat er asbest in het gebouw aanwezig is. Wat doe je dan? Moet dit zo snel mogelijk verwijderd worden? En wie betaalt deze kosten? De antwoorden op al deze vragen lees je hieronder.

Is een melding verplicht?

In theorie is de verhuurder niet verplicht om de huurder op de hoogte te brengen van asbest in de woning. Toch is dit wel een goed idee. Indien de huurders na enkele jaren last hebben van gezondheidsproblemen door het asbest, kunnen ze een schadevergoeding eisen bij de eigenaar.

Moet de verhuurder het asbest verwijderen?

Is het materiaal in goede staat en vormt het geen direct gevaar, dan is men niet verplicht om het asbesthoudend materiaal te verwijderen.

Toch is een preventieve asbestverwijdering een goed idee. Zo voorkom je een heleboel problemen.

Indien er sprake is van gevaar voor de gezondheid van de huurders – bijvoorbeeld bij losgebonden asbest – dan moet de verhuurder dit zo snel mogelijk laten verwijderen. Deze werken mogen enkel uitgevoerd worden door een erkende firma, zoals A.A.R.S.

Wie moet de asbestverwijdering betalen?

Doorgaans zijn de kosten voor de asbestverwijdering voor de verhuurder. Hij is namelijk de eigenaar van het pand.

Maar er zijn enkele uitzonderingen:

• Indien de huurder asbesthoudende materialen gebruikte bij een aanpassing van de huurwoning, is hij hiervoor verantwoordelijk.
• Indien de vorige eigenaar wist dat er asbest in de huurwoning zat en dit tijdens de verkoop niet meedeelde aan de nieuwe eigenaar. In dat geval kan de nieuwe eigenaar een schadevergoeding eisen. Er is immers sprake van dwaling.

Ook voor bedrijven

Bij asbest in gehuurde gebouwen denken we in de eerste plaats aan particulieren. Maar we mogen de professionele markt niet vergeten. In België zijn er duizenden ondernemingen die een handelspand, een kantoor of een opslagplaats huren. Ook dan gelden bovenstaande regels.

Er bestaat geen wet die huiseigenaars verplicht om asbest verplicht te laten verwijderen. Huurders kunnen zo nog lange tijd in risicovolle gebouwen wonen zonder dat iemand er iets aan doet. Het beste dat u in dit geval kan doen is contact opnemen met de Huurdersbond. Ook kunt u de koper aanspreken als u na het tekenen van het contract verborgen gebreken opmerkt. Let er wel op dat dit niet geldt voor gebreken die u kan waarnemen of vaststellen bij de bezichtiging van de woning, zoals asbestleien of golfplaten die duidelijk zichtbaar zijn voor de huurder.

Tegen 2032 moet iedere gebouweigenaar over een asbestattest moeten beschikken. Bij verhuur is de eigenaar die over een asbestattest beschikt, verplicht om een kopie te bezorgen aan de (nieuwe) huurders.

Als huiseigenaar ben je verantwoordelijk voor het asbest en mag je zelf bepalen of je het asbest uit je woning laat verwijderen. Er zijn 2 uitzonderingen. Als er sprake is van een gevaarlijke situatie, móét je het asbest (laten) verwijderen. En zit er asbest in je dak en is dat in slechte staat? Dan kan de gemeente eisen dat het dak verwijderd wordt. Lees meer over het verwijderen op Asbestdaken.

Huurwoning: verhuurder verantwoordelijk

Asbesthoudende materialen die je als huurder hebt aangebracht, moet je zelf (laten) verwijderen. Als je het asbesthoudende materiaal hebt overgenomen van de vorige huurder, is de verhuurder verantwoordelijk voor het materiaal.

Als huurder kun je de verhuurder vragen om asbest of een astbestdak te verwijderen. Als het om onbeschadigd hechtgebonden asbest gaat, is de verhuurder dit niet verplicht. De GGD of de gemeente kunnen bemiddelen. 

Ik ben verhuurder:

Ons advies voor verhuurders: handel pro-actief

Het laten opmaken van een asbestinventaris voorafgaand aan een verkoop of verhuur van een pand is geen overbodige luxe, gezien meer en meer kopers en huurders gerechtelijke procedures opstarten wanneer blootstelling aan asbest is opgetreden of wanneer saneringskosten bij een aangekocht goed hoog blijken op te lopen.  Een asbestinventaris laten opmaken door een erkende instantie kost 500 tot 1000 euro. Dit zijn geen onoverkomelijke bedragen voor een verkoper, die er eveneens wel bij vaart.

Wat met VME’s?

Wat met de vereniging voor mede-eigenaars?

Sinds 1995 verplicht de federale arbeidswetgeving elke werkgever om een asbestinventaris op te stellen voor alle gebouwen waar personeel tewerkgesteld is. Deze inventaris wordt opgemaakt via een visuele inspectie en somt enkel de zichtbare asbestmaterialen op die een risico kunnen vormen bij het uitvoeren van de normale dagtaak van de werknemer.

Wanneer VME (vereniging van mede-eigenaars) een personeelslid in dienst heeft (bv. een conciërge) is ze verplicht als werkgever om een asbestinventaris te hebben voor het gebouw. Deze inventaris mag pas opgemaakt worden na een inspectie die als volgt verloopt:

• verzameling van alle technische informatie via plannen, opbouw en historiek van het gebouw
• inspectie van het gebouw door een expert ter plaatse

De opsomming van de asbesthoudende materialen gebeurt op basis van voorkennis en expertise, observatie, staalneming en labo-analyse. Het verslag dat vervolgens opgemaakt wordt door de asbestdeskundige is de asbestinventaris.

Dit attest moet enerzijds de aanwezigheid van asbest in het gebouw beschrijven en anderzijds alle bewarende maatregelen opsommen die genomen moeten worden om de werknemers tijdens eventuele bouwwerken te beschermen tegen de gezondheidsrisico’s van asbest.

Een VME heeft geen verplichting om te saneren. Indien zij echter niet saneert, is ze in overtreding met de ARAB-wetgeving die de medewerkers beschermt tegen onveiligheid of ongezond werk. Dit kan leiden tot schadeclaims of tot problemen met de arbeidsgeneeskundige dienst.